私が不動産やその資産活用の部署に配属されて、初めて教えていただいた事は、「土地の価格は数種類ある」という事でした。
それを初めて聞いた時は衝撃を受けてものです。
１・「実勢価格」
この土地はいくら？とちまたの会話でありますが、
その時のいくら？というのは「実勢価格」の事です。
つまり、実勢価格とは、実際に土地を売り買いする市場で決められる価格です。
「需要と供給」という事ですね。
例えば、売り手が5000万円で土地を売り出し、それを買い手が4500万円で買いたいと申し出て、交渉した結果4800万円で契約が結ばれた場合、その土地の実勢価格は4800万円となります。
もし交渉の結果4700万円となれば、実勢価格は4700万円となります。
このように実勢価格は買い手と売り手の交渉力や需要と供給に細かく左右されるものであり、厳密な計算式が決まっているわけではありません。
ただ、市場では同じような特徴を持つ土地は概ね同じような価格で取引されます。
例えば隣の土地が坪20万円で売れたのなら、自分の土地も概ね坪20万円で売れるはずです（土地が非整形な場合などは大きく下がることもありますが）。
実勢価格は実際の取引を参考にするため、類似した取引事例が多いほど自分の土地の価格を正確に予測できるようになります。
一方、取引事例の少ない地域では実勢価格を決めるのはとても難しいものです。
私達も参考にする国土交通省がまとめている実勢価格を公表しているサイトがあります。
【土地総合情報システム】
土地の売買をすると国道交通省からいくらで取引をしましたか？というアンケートが来ます。
それをまとめたものですね。実際に全ての取引が申告されているのもではないので、あくまでも参考までです。
ただ、土地の売れた時期や最寄り駅からの距離、坪単価などがまとめて掲載されているため、自分の土地と似たような条件を持つ土地と比較すれば、どのくらいの価格で売れるのか、おおよその目星がつきます。
２・「公示価格」「基準地価」
次に「公示地価」は国土交通省が、「基準地価」は都道府県が公開する土地の価格です。
原則としてどちらも1年に1回更新されます。
公示地価調査の対象は原則として都市計画法に基づき、都市計画区域内に指定されている地域のみですが、都市計画区域外が省令で対象に加えられることもあります。
「公示地価」は公共事業用の用地の取得時の土地の価格の基準となるほか、一般の土地取引価格の目標にもなりますよ。
価格は売り手にも買い手にも肩入れしない客観的な数値になるように工夫されます。
査定は2人以上の不動産鑑定士が別々に行い、その結果を調整した上で価格が決定します。
一方、「基準地価」の対象は都市計画区域内と都市計画区域外の両方です。
対象となる地点（基準地）は宅地が2万1168地点、林地が507地点です。
査定は1人以上の不動産鑑定士が行い、その結果をもとに価格が決定します。
基準地価の計算方法も基本的には公示地価と同じですが、別の機関が査定するため、公示地価と基準地価の間にずれが出ることもあります。
公示地価や基準地価はあくまでも目安であり、実際の市場では当然ですが、公示価格よりも高い価格、もしくは低い価格で取引されることもあります。
一般的に好景気の時は実勢価格＞公示地価・基準地価となりやすく、不景気のときには実勢価格＜公示地価・基準地価となりやすい傾向があり、公示地価・基準地価通りに売れると考えるのはやや早計です。
一方、公示地価や基準地価は毎年一定のペースで公開されているため、その土地の価格が上昇傾向にあるのか、下降傾向にあるのかをつかむのに便利です。
３・「相続税評価額」
相続税評価額とは、その道路に接している土地の相続税を算定するための道路の価格です。
相続税評価額は概ね公示価格の80％です。
原則として、1年に1回更新されます。
公示価格の80％を目処に設定され、国税庁によって発表されます。
土地の評価額は、その土地が接する道路の価格（相続税路線価）に土地の面積をかけて計算されます。
つまり、接している道路の相続税路線価が高いほど相続税評価額も高くなり、相続税も高くなります。
路線価が設定されていない場合
路線価が設定されていない道路に面した土地の相続税評価額は、固定資産税評価額を元に計算します。
また、建物の相続税評価額も、固定資産税評価額と同じになります。
４・「固定資産税評価額」
不動産をお持ちの方は、年に一度市町村から、固定資産税を払いなさい。とお手紙がきていることでしょう。
固定資産税評価額は公示価格の70％程度になることが多いです。
固定資産税は建物がある場合は、土地と建物の両方にかかります。
土地の固定資産税額を出すための基準となるものが「固定資産税路線価」となります。
相続税と同じ様に、路線価に土地の面積をかけたものが「固定資産税評価額」となります。
固定資産税は実際は、農地や宅地、駐車場など使い方によって変わってきます。
あくまでもご参考に。
相続税路線価・固定資産税路線価・公示価格は
「全国地価マップ」から確認できますので、参考にしてください。
私もいつも参考にしているサイトです。
土地の価格が数種類あるということ、なんとなくわかっていただきましたか？
実際の相続時の土地や建物の相続税評価額は、相続診断士のいるすまing までご相談下さい。
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