こんにちは、田中です。最近の困った不動産についての事例です。
高齢の親が亡くなり、相続が発生して、実家を売りたい。最近はこの事例のなんと多い事。
不動産の売り買いは人生の中でそう何度もあるものではないですよね。
がその為に、数十年前の取引が間違ったままという事はあるのです。
これは我が家の事で大変お恥ずかしいのですが、こういった事例をお伝えする事で皆さんのトラブルが解決できたらと思い公表します。
私の実家は、【位置指定道路】という道路に接しています。
道路とは、ただ人や車が通れればいいというのではなく、きちんと「道路」として認定されていなければなりません。
市が認定している「市道」県や国が認定している「県道、国道」と言えばわかりやすいでしょうか。
そして、個人の所有ですが、特別に道路として認定されているのが【位置指定道路】というものです。
こういった道路に最低でも２ｍ以上面していないとそこは建築基準法で建物が建てられない土地になってしまうのです。
実家は、位置指定道路に２ｍ以上面していました。家が建つか建たないかでは建ちます。
しかし、この道路の所有は、市町村や県、国ではなく個人なのです。
通常位置指定道路の所有権は、その位置指定道を利用する敷地の所有者で共有で所有しています。
例えば5件で、その道路を利用している場合は、5分の１ずつ共有で所有権登記がされています。
不動産売買をする場合は、対象になる敷地と道路の共有持ち分を一緒に売買するのです。
ほとんどの人が住宅ローンを使ってその敷地に住宅を建てますね。その場合金融機関の抵当権（お金を借りる時の担保提供）がつきますので、それはその道路の共有持ち分にも及びます。
もし、その道路の共有持ち分が無かったら・・・その敷地は住宅ローンを利用できない土地になってしまうのです。
大切な道路に抵当権が付けられない土地にほとんどの金融機関は融資をしてくれないでしょう。
なんと、うちの実家は50年以上前に購入しましたが、まさにその道路に共有持ち分をもっていない土地だったのです。
当時は住宅ローンを利用する事無く、現金での購入だった様なのでそれが発覚しなかったのでしょう。
同じくそこを道路として利用している隣の方も同じ状態になっています。こちらも現金購入だったのでしょう。
現金購入なのか、金融機関からの借入で土地を購入したのかは、登記を調べてみればわかります。
金融機関を利用していれば、その金融機関かそこが利用している保証会社の抵当権（返済が滞った時の担保にするよという権利）がついているのです。それが登記についていないということは現金購入の可能性が考えられます。
私はその登記をみて“凍り付いたのです”
「うっそ、実家売れないじゃん！」
悲しいことではありますが、親もいつかは亡くなる時が来る。（私はキミマロさんの人間死亡率100％というコメントが好きです）
それに備えておくことは、職業上当然の事だと思い、私も含めて終活を進めているのです。
さて、この「実家が売れない事件」きちんと解決してみせます。
