こんにちは、田中です。
すまing では中古を買って自分らしくリノベーションをしたいという方をめっちゃ応援しております。
なんてったって、新築よりもリーズナブルで自分らしい暮らしが手に入りやすいというメリットがあります。

ただ中古マンションや中古戸建は、古くなっている分デメリットも多いのでは？と考える方も多いかと。

そんな不安にお応えします。

中古物件でよく聞くのが、「瑕疵担保責任免責」。
なんとなーく耳にしたことがあるかもしれませんが、普段聞きなれない言葉なので意味がわかりずらい？！ですね。

築年数がかなり経過した中古住宅の取引では、内覧の時にはわからなかい不具合がでてくることがあります。
それを瑕疵といいます。

引渡し後に見つかった建物の隠れた不具合（瑕疵）については一切責任を負いませんといった、「瑕疵担保責任免責（かしたんぽせきにんめんせき）」という契約がたくさんあるのです。

ちなみに、【瑕疵】とはその物がその物として通常有すべき品質・性能、または当事者が表示した品質・性能を欠いた状態のことをいい、経年による品質・性能の低下や自然磨耗、耐用年数が経過したものについては、ここでいう瑕疵には該当しませんのでご注意を。

また、隠れた瑕疵とは、買主が一般に要求される程度の注意をしても発見できないような瑕疵、あるいは瑕疵を知らず、かつ、知らないことに過失のない場合の瑕疵のことですね。

内覧の時に注意しないといけない事わかってきますね。

ちなみに、民法第570条には、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用するとあり、第566条では、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができるとあります。（契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない）

【民法】ではどうか・・・

ただし、この規定は任意規定（必ず守らなくてはならないわけではなく、当事者同士で決めていい）のため、かなり築年数が経過した中古住宅の取引では、瑕疵担保責任を一切負わないといった瑕疵担保責任免責という契約も有効なのです。

また、瑕疵担保責任免責といった契約はあくまでも個人が売主の場合についてのみ有効な契約であり、宅地建物取引業者や法人が売主の場合には、瑕疵担保責任免責という契約はできないことになっています。

例えば、宅地建物取引業者が売主の場合は、宅地建物取引業法第40条の規定により、建物の引渡しから2年以上となる場合を除き、民法の規定よりも買主に不利となる特約はしてはならないことになっているのです。

【宅地建物取引業法】では・・・

また、法人が売主の場合は、消費者契約法第10条の規定により民法の規定より買主が不利となる特約はしてはならないことになっています。（瑕疵担保責任期間を3ヶ月間とした契約は、無効となった判例があります）

【消費者契約法】では・・・

さらに、新築住宅の場合には、住宅の品質確保の促進等に関する法律第94条および95条に基づき、「住宅の構造上主要な部分等（住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分）」については、住宅の新築工事の請負人や売主は10年間の瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。
現在は新築物件にも瑕疵担保保険は必須になっております。

【住宅の品質確保の促進等に関する法律】では・・・

このように、取引の対象となる住宅が中古なのか新築なのか、売主は個人なのか宅地建物取引業者なのかあるいは法人なのかによって、瑕疵担保責任を負ったり負わなかったりする場合もありますね。
瑕疵担保責任期間もずいぶん異なりますから、これから購入しようとしている住宅の瑕疵担保責任についてよく確認しておきましょう。

契約書の【瑕疵担保責任免責】などが出てきた際には、注意していただくところがお分かりいただけたでしょうか。

ではまた。　

田中